20101230

Ustanowienie odrębnej własności lokalu

W zakresie nie uregulowanym w USM, do prawa odrębnej własności lokali, stosuje się odpowiednio przepisy Ustawy o własności lokali, z tym że zarząd nieruchomościami wspólnymi stanowiącymi współwłasność spółdzielni jest wykonywany przez spółdzielnię jako zarząd powierzony, o którym mowa w art. 18 ust.1 ustawy o własności lokali, choćby właściciele nie byli członkami spółdzielni

Zgodnie z postanowieniami USM, z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu w celu przeniesienia jego własności na rzecz członka skutkuje powstaniem roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu, zw. "ekspektatywą odrębnej własności lokalu".

Umowa o budowę, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:

  1. zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową – określonych w umowie,
  2. określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu,
  3. określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu,
  4. określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
  5. inne postanowienia określone w statucie.

Umowa o budowę lokalu ulega rozwiązaniu w wyniku jej wypowiedzenia przez członka spółdzielni lub spółdzielnię, przy czym spółdzielnia może wypowiedzieć umowę o budowę lokalu, gdy członek spółdzielni lub jego następca prawny, z przyczyn leżących po jego stronie, nie dotrzymał jego obowiązków określonych umową o budowę lokalu, bez których dalsza realizacja zadania inwestycyjnego lub ustanowienie odrębnej własności lokali wzniesionych w ramach wspólnie realizowanego zadania inwestycyjnego byłoby niemożliwe albo poważnie utrudnione. Wypowiedzenie może nastąpić na 3 miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego, chyba że strony postanowią inaczej.

Spółdzielnia ustanawia odrębną własność lokalu najpóźniej w terminie 3 miesięcy po jego wybudowaniu, a jeżeli na podstawie odrębnych przepisów jest wymagane pozwolenie na użytkowanie - najpóźniej w terminie 3 miesięcy od uzyskania takiego pozwolenia. Na żądanie członka spółdzielnia ustanawia takie pr. w chwili, gdy ze względu na stan realizacji inwestycji możliwe jest przestrzenne oznaczenie lokalu.

Ustanowienie odrębnej własności lokalu może nastąpić na rzecz małżonków albo osób wskazanych przez członka spółdzielni, które wspólnie z nim ubiegają się o ustanowienie takiego prawa.

Umowa o ustanowienie odrębnej własności lokali może być zawarta przez spółdzielnię łącznie ze wszystkimi członkami, którzy ubiegają się o ustanowienie takiego prawa wraz ze związanymi z nim udziałami w nieruchomości. W takim wypadku wysokość udziałów w nieruchomości wspólnej określa ta umowa.

Jeżeli pr. odrębnej własności lokalu należy do kilku osób, członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje spółdzielnia.

Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków niebędącego jej członkiem właściciela lokalu podlegającego przepisom ustawy, w tym także nabywcy prawa odrębnej własności lokalu, spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta, z zastrzeżeniem przepisu art. 3 ust. 3. USM (Art.3 ust.3 3. USM - Członkiem spółdzielni może być osoba prawna, o ile statut nie stanowi inaczej, jednakże takiej osobie nie przysługuje spółdzielcze lokatorskie pr. do lokalu mieszkalnego).

Właściciel lokalu, nie będący członkiem spółdzielni, może zaskarżyć do sądu uchwałę walnego zgromadzenia spółdzielni w takim zakresie, w jakim dotyczy ona jego prawa odrębnej własności lokalu.

Większość właścicieli lokali w budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, może podjąć uchwałę, że w zakresie ich praw i obowiązków oraz zarządu nieruchomością wspólną będą miały zastosowanie przepisy ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali. Do podjęcia uchwały stosuje się odpowiednio przepisy art.30 ust. 1a, art.31 i 32 ustawy o własności lokali. Uchwała ta nie narusza przysługujących członkom spółdzielni, spółdzielczych praw do lokalu.

UWAGA !!! Jeżeli w określonym budynku lub budynkach położonych w obrębie danej nieruchomości, została wyodrębniona własność wszystkich lokali, a żaden z właścicieli nie jest członkiem spółdzielni, po ustaniu członkostwa ostatniego właściciela stosuje się przepisy Ustawy o własności lokali, zaś właściciele lokali muszą uczestniczyć w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości spółdzielni przeznaczonych do wspólnego korzystania przez osoby zamieszkujące w danym budynku lub budynkach (czyli z mocy prawa powstaje wspólnota mieszkaniowa).

Ustawa przewiduje także możliwość ustanowienia odrębnej własności lokali w wyniku przekształcenia innego przysługującego członkowi spółdzielczego prawa do lokalu.