Używanie lokalu spółdzielczego może mieć miejsce na podstawie:
- umowy najmu lokalu spółdzielczego (używającymi mogą być zarówno członkowie spółdzielni jak i inne osoby),
- umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu (używającymi mogą być zarówno członkowie spółdzielni jak i inne osoby),
- umowy o ustanowienie lokatorskiego spółdzielczego prawa do lokalu (używającymi mogą być jedynie członkowie spółdzielni)
Wypowiedzieć (w ścisłym tego słowa znaczeniu) stosunek prawny stanowiący podstawę używania lokalu można tylko w przypadku umowy najmu.
Wypowiedzenie umowy najmu:
Reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów (którą stosuje się nie tylko do członków spółdzielni, ale w ogóle do najemców lokalu oraz osób używających lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności).
Podstawową zasadą jest, że jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w artykule 11 powołanej ustawy.
Właściciel lokalu może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali, lub
2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej zgody właściciela, lub
4) używa lokalu, który wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku (można żądać opróżnienia lokalu na okres nie dłuższy niż rok),
Termin:
W powyższych przypadkach wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia. Wypowiedzenie składa się nie później niż na 1 m-ąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.
Właściciel lokalu, w którym czynsz jest niższy niż 3 % wartości odtworzeniowej lokalu w skali roku, może wypowiedzieć stosunek najmu:
1) z zachowaniem 6-miesięcznego terminu wypowiedzenia, z powodu niezamieszkiwania najemcy przez okres dłuższy niż 12 miesięcy;
2) z zachowaniem 1-miesięcznego terminu wypowiedzenia, na koniec miesiąca kalendarzowego, osobie, której przysługuje tytuł prawny do innego lokalu położonego w tej samej miejscowości, a lokator może używać tego lokalu, jeżeli lokal ten spełnia warunki przewidziane dla lokalu zamiennego.
Z ważnych przyczyn, innych niż określone w punktach 1-4 powyżej, właściciel może wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie przez sąd opróżnienia lokalu, jeżeli strony nie osiągnęły porozumienia co do warunków i terminu rozwiązania tego stosunku.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu – prawo to jest oderwane od stosunku członkowstwa w spółdzielni, a zatem ustanie stosunku członkowstwa nie ma wpływu na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Prawa używania lokalu przez osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, można tej osoby pozbawić w trybie art. 1710 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, tj. w razie długotrwałych zaległości z zapłatą opłat, rażącego lub uporczywego wykraczania osoby korzystającej z lokalu przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo niewłaściwego zachowania tej osoby czyniącego korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, zarząd spółdzielni na wniosek rady nadzorczej może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów Kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości.
Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu – prawo to wygasa w razie utraty członkowstwa w spółdzielni oraz w razie podjęcia przez spółdzielnię uchwały o wygaśnięciu tego prawa.
Przesłanki uchwały o wygaśnięciu SLPdL:
1) członek pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokal niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali,
2) jeżeli członek jest w zwłoce z uiszczeniem opłat za korzystanie z lokalu za 6 miesięcy.
Jeżeli SLPdL przysługuje małżonkom, spółdzielnia może podjąć uchwałę o jego wygaśnięciu wobec jednego albo obojga małżonków.
UWAGA!: stosownie do art. 11 ust. 8 ustawy o ochronie lokatorów, w wypadku stosunków prawnych, które nie ustają przez wypowiedzenie, a w szczególności w wypadku spółdzielczego prawa do lokalu (a zatem w przypadku wykluczenia ze spółdzielni bądź wykreślenia z listy członków), nie jest dopuszczalne ustanie stosunku prawnego w sposób i z przyczyn mniej korzystnych dla lokatora niż to wynika z przepisów tego artykułu – czyli w przypadku z pkt 2) – należy uprzedzić lokatora na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczyć dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, a w pkt. 1) i 2) – poinformowanie o uchwale spółdzielni powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego oraz powinno określać przyczynę wypowiedzenia.
