20101231

Przedmiot działalności Spółdzielni Mieszkaniowej

Celem spółdzielni mieszkaniowej
jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali
o innym przeznaczeniu. (nie chodzi tu o zaspokajanie ww. potrzeb dowolnych osób, ale osób będących członkami spółdzielni i ich rodzin, z wyjątkiem określ. niżej w pkt. 6 przedmiotu działalności) Cel sp. mieszk. pozostaje w zgodzie z ogólnym celem spółdzielni - prowadzenie wspólnej działalności gospodarczej w interesie członków.

Przedmiotem działalności spółdzielni mieszkaniowej
może być:

  1. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych,
  2. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych,
  3. budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,
  4. udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
  5. budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu (przepis ten umożliwia spółdzielniom zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób nie należących do grona członków spółdzielni i ich rodzin; spółdzielnia uzyskuje dodatkowe dochody z działalności deweloperskiej lub z wynajmu lokali)

Spółdzielnia mieszkaniowa:

  • Ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie oraz nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków
  • Może ponadto zarządzać nieruchomościami nie stanowiącymi jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tych nieruchomości.
  • Może prowadzić również inną działalność gospodarczą, ale tylko wtedy jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu działalności spółdzielni –ujęcie szerokie, ponieważ celem Spółdzielni mieszkaniowej może być także "zaspokajanie innych (niż mieszkaniowe) potrzeb członków i ich rodzin.

Nabycie członkostwa spółdzielni mieszkaniowe

Członkiem spółdzielni mieszkaniowej może być:

  • osoba fizyczna,
    • posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych,
    • posiadająca ograniczoną zdolność do czynności prawnych,
    • nie posiadająca zdolności do czynności prawnych,
  • osoba prawna, jeżeli statut nie stanowi inaczej (nie może jednak przysługiwać jej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego).

Członkami spółdzielni mogą być oboje małżonkowie, choćby odrębna własność, albo spółdzielcze prawo do lokalu przysługiwało wyłącznie jednemu z nich. Małżonkowi członka przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

Brak lub ograniczenie zd. do czynn. pr. = nie można być członkiem organów + udział w walnym zgromadzeniu przez przedstawicieli ustawowych.

NABYCIE CZŁONKOSTWA:

  • Pierwotne - będąc jej założycielem przez podpisanie statutu - założyciele spółdzielni, którzy podpisali statut, stają się członkami spółdzielni z chwilą jej zarejestrowania.
  • Wtórne - po zarejestrowaniu spółdzielni z chwilą przyjęcia w poczet członków przez uprawniony organ - przystępujący do spółdzielni po jej zarejestrowaniu stają się członkami spółdzielni z chwilą przyjęcia ich przez spółdzielnię (datą przyjęcia jest data uchwały w tym przedmiocie).

Warunkiem przyjęcia na członka do już istniejącej spółdzielni jest złożenie deklaracji. Deklaracja powinna być złożona pod nieważnością w formie pisemnej. Podpisana przez

A. OSOBY FIZYCZNE

- Zasada ogólna zawarta w Prawie Spółdzielczym:

/Członkiem spółdzielni może być każda osoba fizyczna o pełnej zdolności do czynności prawnych, która odpowiada wymaganiom określonym w statucie, z tym że statut może określać wypadki, w których dopuszczalne jest członkostwo osób o ograniczonej zdolności do czynności prawnych lub niemających tej zdolności. Osoby takie nie mogą być członkami organów spółdzielni, a w walnym zgromadzeniu biorą udział przez swoich przedstawicieli ustawowych./

- Według Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

Członkiem spółdzielni mieszkaniowej może być osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych lub miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych.

Wymóg posiadania pełnej zdolności do czynności prawnych nie jest wymogiem bezwzględnie obowiązującym.

B. OSOBY PRAWNE

Członkami spółdzielni oprócz osób fizycznych mogą być również osoby prawne, Jednakże osobie prawnej nie może przysługiwać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. A contrario, może osobie prawnej przysługiwać prawo odrębnej własności takiego lokalu, a ponadto również spółdzielcze prawo do lokalu o innym przeznaczeniu oraz prawo odrębnej własności takiego lokalu. Należy dodać, że w skutek wyroku TK nastąpiło zerwanie związania spółdzielczego prawa do lokalu z członkostwem w spółdzielni. Osoba prawna może zatem nabyć takie prawo na podstawie czynności prawnej, dziedziczenia albo zapisu również wtedy. Zgodnie z art. 331 k.c., do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Stosownie do tego przepisu członkami spółdzielni, o ile statut nie stanowi inaczej (z zastrzeżeniem w/w uwag dotyczących własności a członkostwa w stosunku do osób prawnych) mogą być niektóre tzw. ułomne osoby prawne a w szczególności: spółki osobowe (jawne; partnerskie; komandytowe i komandytowo akcyjne), wspólnoty mieszkaniowe. Nie mogą być członkami spółdzielni spółki cywilne.

Jeżeli prawo odrębnej własności lokalu albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy do kilku osób, członkiem spółdzielni jest tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu wyboru dokonuje spółdzielnia.

ZARÓWNO OSOBY FIZYCZNE, JAK I OSOBY PRAWNE MOGĄ BYĆ CZŁONKAMI WIELU SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWYCH I INNYCH ORAZ POSIADAĆ WIELE MIESZKAŃ.

Przyjęcie powinno być stwierdzone na deklaracji podpisem dwóch członków zarządu, lub osób do tego przez zarząd upoważnionych z podaniem daty uchwały o przyjęciu.

Jeżeli statut nie stanowi inaczej, uchwała w sprawie przyjęcia powinna być podjęta w ciągu miesiąca od dnia złożenia deklaracji. O uchwale o przyjęciu w poczet członków oraz o uchwale odmawiającej przyjęcia zainteresowany powinien być zawiadomiony pisemnie w ciągu dwóch tygodni od dnia jej powzięcia. Zawiadomienie o odmowie przyjęcia powinno zawierać uzasadnienie. Statut spółdzielni powinien wskazywać organ spółdzielni właściwy do przyjmowania członków. Jeżeli organem tym nie jest walne zgromadzenie, statut powinien wskazywać także organ, do którego służy odwołanie od decyzji odmawiającej przyjęcia, oraz określać terminy wniesienia i rozpatrzenia tego odwołania.

prawo spółdzielcze nie przewiduje generalnej możliwości skarżenia do sądu odmowy przyjęcia do spółdzielni, w czym m.in. wyraża się zasada samorządności spółdzielczej. Jednakże w doktrynie i orzecznictwie utrwalił się pogląd, że od tej zasady istnieją 3 wyjątki, które uzasadniają dochodzenie członkostwa przed sądem powszechnym. Według tych poglądów podstawą roszczenia o przyjęcie do spółdzielni może być: postanowienia statutu, które stwierdzają, w jakich przypadkach spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków; treść indywidualnej umowy między spółdzielnią a zainteresowanym; przepisy ustawy tj. art. 15 i art. 171 USM.

- art. 15 w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują dzieciom i innym osobom bliskim. Prawo to przysługuje może przysługiwać również małżonkowi.

- art. 171 Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta.

Egzekucja ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, które zgodnie z art. 172 ust. 1 Ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27 z późn. zm.) podlega egzekucji. Egzekucji podlega także ekspektatywa własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.

Do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu USM w art. 1713 nakazuje odpowiednio stosować przepisy KPC o egzekucji z nieruchomości (art. 921–1003 Kpc). Warunkiem nabycia prawa przez licytanta nie jest już uzyskanie przez niego członkostwa w spółdzielni (zgodnie z wyrokiem TK z 30 marca 2004r.). Na wniosek licytanta spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia licytanta w poczet członków spółdzielni, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu.

Jeżeli prawo do lokalu należy do małżonków na zasadzie wspólności ustawowej, wierzyciel członka powinien uzyskać klauzulę wykonalności także przeciwko małżonkowi. Art. 9231. 
Tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim stanowi podstawę do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego. Dalsze czynności egzekucyjne dopuszczalne są na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom.

Jeżeli zaś dłużnik zmarł, a nie doszło do działu spadku, wierzyciel powinien uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko wszystkim spadkobiercom.

Przebieg egzekucji:

  1. Wierzyciel składa wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji,
  2. Komornik wzywa dłużnika do zapłaty w terminie 2 tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania, [ZAJĘCIE]
  3. jednocześnie komornik przesyła do sądu wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów
  4. Komornik zawiadamia spółdzielnię o wszczęciu post. egzekucyjnego,
  5. Komornik na wniosek wierzyciela przystępuje do opisu i oszacowania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dokonując odpowiednich zawiadomień i obwieszczeń najpóźniej 2 tygodnie przed rozpoczęciem,[OPIS I OSZACOWANIE]
  6. Komornik wyznacza termin I licytacji (cena wywoł. ¾ wartości) ogłasza o tym przez publiczne obwieszczenie,[LICYTACJA] – przystępujący do przetargu – obowiązek złożenia rękojmi w wys. 1/10 części sumy oszacowania.

Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzyciel hipoteczny może przejąć to prawo za cenę nie niższą od trzech czwartych sumy oszacowania; wniosek o przejęcie należy zgłosić w ciągu tygodnia od licytacji. Wierzyciel hipoteczny nie składa rękojmi - art. 982 § 3 kpc).

  1. W razie wygrania przetargu przez licytanta sąd wydaje postanowienie o przybiciu,[PRZYBICIE]
  2. Wyznaczenie II licytacji w razie braku licytantów oraz niezgłoszenia wniosku o przejęcie w myśl art. 982 kpc (cena wywoł. 2/3 sumy oszacowania)

Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia.

Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaofiarował cenę wyższą, a przy równych cenach - temu, czyja należność jest większa.

  1. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności [PRZYSĄDZENIE WŁASNOŚCI]. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły.

Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką.

Zgodnie z postanowieniem art. 1025 § 4 kpc j- eżeli przedmiotem egzekucji jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzytelność spółdzielni mieszkaniowej z tytułu nie wniesionego wkładu budowlanego związana z tym prawem ulega zaspokojeniu przed należnością zabezpieczoną na tym prawie hipotecznie.

Powyższe regulacje stosuje się odpowiednio do egzekucji z własnościowego prawa do miejsca postojowego w garażach wielostanowiskowych.    

Ekspektatywa prawa odrębnej własności lokalu

Ekspektatywa prawa odrębnej własności lokalu:

  • Roszczenie powstałe na skutek zawarcie umowy o budowę lokalu w celu przeniesienia jego własności na rzecz członka spółdzielni.
  • Tymczasowe prawo podmiotowe.
  • zbywalne, wraz z wkładem budowlanym,
  • dziedziczne
  • podlega egzekucji

Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobierców.

Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Zbycie staje się skuteczne z chwilą przyjęcia nabywcy (lub jednego z nabywców) w poczet członków spółdzielni. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia nabywcy ekspektatywy w poczet członków. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta, chyba ze nabywcą prawa jest osoba prawna a statut wyłącza lub ogranicza członkostwo osób prawnych w spółdzielni.


 

Umowa o budowę lokalu wymaga dla swej ważności formy pisemnej oraz musi zawierać obligatoryjne elementy wskazane w ustawie tj:

  1. zobowiązanie stron do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu,
  2. zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową – określonych w umowie,
  3. określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu,
  4. określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu,
  5. określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
  6. inne postanowienia określone w statucie.

Jeżeli ekspektatywa należy do kilku osób, członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ona wspólnie małżonkom. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje spółdzielnia.

Złożenie pisemnego wniosku o przyjęcie w poczet członków (deklaracji członkowskiej) wraz z wypisem aktu notarialnego nabycia ekspektatywy powoduje, ze spółdzielnia, jeżeli statut nie stanowi inaczej, powinna mocą uchwały właściwego organu – przyjąć nabywcę w poczet członków w terminie miesiąca od złożenia deklaracji. Odmowa przyjęcia, do czasu wyczerpania postępowania wewnatrzspółdzielczego oraz postępowania sądowego o przyjęcie w poczet członków, nie wpływa na pr. rozporządzania nabywcy eksektatywy; może nią zadysponować na rzecz kolejnego nabywcy, z tym że skuteczność zbycia zależy od przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Prawomocna odmowa przyjęcia w poczet członków (w praktyce może to dotyczyć osoby prawnej), nie będzie skutkować wygaśnięciem ekspektatywy.

Ekspektatywa może dotyczyć także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – uregulowania analogiczne jak wyżej, oraz zgodnie z poglądami doktryny (nie została ona wyraźnie uregulowana) także spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego - niezbywalna, niedziedziczna i nie podlega egzekucji.

Forma i wysokość należności spółdzielni z tytułu zajmowania lokalu spółdzielczego bez tytułu prawnego

Podstawy prawnej należy szukać w ustawie o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego.

Jednakże osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, o ile sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy na podstawie art. 417 kc.

Lokator = najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Przepis art.18 wskazuje na istnienie dwóch rodzajów odszkodowań za zajmowanie lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego:

- pierwsze odpowiada co do zasady wysokości czynszu jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu na tzw. wolnym rynku. Drugie odszkodowanie (uzupełniające) jest realizacją zasady pełnego odszkodowania, stanowi bowiem różnicę pomiędzy odszkodowaniem wyliczonym według reguł określonych w pierwszym przypadku, a stratami ponoszonymi przez właściciela (z reguły bowiem obok czynszu lokator zobowiązany jest do zapłacenia opłat za dostawy energii, gazu i wody oraz za odbiór nieczystości stałych i płynnych, które to dostawy zawarowane są w umowie o odpłatne używanie lokalu, warunkują bowiem możliwość korzystania z lokalu zgodnie z jej przeznaczeniem, z uwzględnieniem istniejącego wyposażenia technicznego).

Formy uczestniczenia członków spółdzielni mieszk. w kosztach budowy

Oczekujący na spółdzielczego pr. lub własność lokalu, uczestniczą w kosztach budowy przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych.

Zobowiązują się do ich pokrywania w umowie o budowę lokalu, która musi m.in. określać:

  • zobowiązanie członka do pokrywania kosztów w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego (prawo lokatorskie)
    lub wkładu budowlanego (własność) oraz do uczestnictwa w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową,
  • zakres rzeczowy robót, który stanowi podstawę ustalenia kosztów budowy,
  • zasady ustalania wysokości kosztów budowy.

Wkład mieszkaniowy = różnica m. kosztem budowy lokalu, a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych (wg zas. określonych w statucie).

Wkład budowlany =
całość kosztów budowy lokalu (wg zas. określonych w statucie i w umowie).

Członkowie mający spółdzielcze prawa do lokali uczestniczą w:

  1. kosztach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale,
  2. kosztach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni,

Uczestniczenie polega na uiszczaniu opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Członkowie będący właścicielami lokali uczestniczą w:

  1. kosztach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali,
  2. kosztach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych,
  3. kosztach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdz.,

Uczestniczenie polega na uiszczaniu opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Wkład mieszkaniowy wnosi się według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na dany lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

Wkład budowlany wnosi się według zasad określonych w statucie i w umowie w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na dany lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.

Wszyscy członkowie spółdzielni (a więc już nie osoby o których mowa w pkt 2 i 5 powyżej) są również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię. (jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi)

Właściciele lokali nie będący członkami oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią.

Różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, zarządzanej przez spółdzielnię a przychodami z opłat, zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym.

Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.

Opłaty, wnosi się za miesiąc z góry do 10 dnia miesiąca. Statut spółdzielni może ustanowić dłuższy termin wnoszenia tych opłat.

Spółdzielnia jest obowiązana na żądanie członka lub niebędącego członkiem właściciela lokalu, przedstawić kalkulację wysokości opłat.

O zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadamiać na co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie.

Od dnia 15 kwietnia 2004r. (zgodnie z wyrokiem TK z 30 marca 2004r.) członkowie spółdzielni nie muszą już kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym (art. 32 i 33 PS), a dopiero po jego wyczerpaniu - na drodze sądowej.

Członkowie Spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali i właściciele lokali nie będący członkami, mogą kwestionować zasadność zmian wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej.

Wystąpienie na drogę postępowania wewnątrzspółdzielczego lub sądowego nie zwalnia wymienionych osób z obowiązku wnoszenia opłat w zmienionej wysokości.

Za opłaty, o których wyżej mowa solidarnie z członkami, właścicielami lokali niebędącymi członkami lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, odpowiadają stale zamieszkujące z nimi w lokalu osoby pełnoletnie (z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu) oraz osoby faktycznie korzystające z lokali.

Odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości opłat należnych za okres stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokal.

Kategorie spółdzielczego pr. do lokalu

Spółdzielcze lokatorskie pr. do lokalu mieszkalnego:

  • niezbywalne,
  • niedziedziczne,
  • nie podlegające egzekucji,
  • może należeć wyłącznie do 1 osoby lub małżonków,
  • nie może należeć do osoby prawnej,
  • powstaje z chwilą zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (w formie pisemnej pod rygorem nieważności),
  • uprawnia do użytkowania lokalu mieszkalnego,
  • posiłkowo stosujemy przepisy o najmie,
  • wygasa z chwilą ustania członkostwa.

Spółdzielcze własnościowe pr. do lokalu (mieszkalnego, użytkowego, miejsca postojowego w garażu):

  • ograniczone prawo rzeczowe
  • zbywalne - akt notarialny (można zbyć ułamkową część prawa),
  • dziedziczne,
  • podlegające egzekucji,
  • może należeć do więcej niż jednej osoby ale członkiem spółdzielni może być tylko jedna z tych osób, (chyba, że małżonkowie)
  • podmiotami mogą być osoby fizyczne i prawne,
  • zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne.
  • W wypadku wygaśnięcia prawa spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową lokalu.
  • W wypadkach gdy ustawa przewiduje wygaśnięcie prawa, jeżeli jest obciążone hipoteką, nie wygasa, lecz przechodzi z mocy prawa na spółdzielnię. Spółdzielnia powinna je zbyć w drodze przetargu w terminie 6 m-cy.

Do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.

Spółdzielnie mieszkaniowe mogą także ustanawiać odrębną własność lokali, na zasadach określonych USM.


 

Wkład mieszkaniowy = różnica m. kosztem budowy lokalu, a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych (wg zas. określonych w statucie).

Wkład budowlany =
całość kosztów budowy lokalu (wg zas. określonych w statucie i w umowie).