20101231

Przedmiot działalności Spółdzielni Mieszkaniowej

Celem spółdzielni mieszkaniowej
jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali
o innym przeznaczeniu. (nie chodzi tu o zaspokajanie ww. potrzeb dowolnych osób, ale osób będących członkami spółdzielni i ich rodzin, z wyjątkiem określ. niżej w pkt. 6 przedmiotu działalności) Cel sp. mieszk. pozostaje w zgodzie z ogólnym celem spółdzielni - prowadzenie wspólnej działalności gospodarczej w interesie członków.

Przedmiotem działalności spółdzielni mieszkaniowej
może być:

  1. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków spółdzielczych lokatorskich praw do znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych,
  2. budowanie lub nabywanie budynków w celu ustanowienia na rzecz członków odrębnej własności znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu, a także ułamkowego udziału we współwłasności w garażach wielostanowiskowych,
  3. budowanie lub nabywanie domów jednorodzinnych w celu przeniesienia na rzecz członków własności tych domów,
  4. udzielanie pomocy członkom w budowie przez nich budynków mieszkalnych lub domów jednorodzinnych,
  5. budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży znajdujących się w tych budynkach lokali mieszkalnych lub lokali o innym przeznaczeniu (przepis ten umożliwia spółdzielniom zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych osób nie należących do grona członków spółdzielni i ich rodzin; spółdzielnia uzyskuje dodatkowe dochody z działalności deweloperskiej lub z wynajmu lokali)

Spółdzielnia mieszkaniowa:

  • Ma obowiązek zarządzania nieruchomościami stanowiącymi jej mienie oraz nabyte na podstawie ustawy mienie jej członków
  • Może ponadto zarządzać nieruchomościami nie stanowiącymi jej mienia lub mienia jej członków na podstawie umowy zawartej z właścicielem (współwłaścicielami) tych nieruchomości.
  • Może prowadzić również inną działalność gospodarczą, ale tylko wtedy jeżeli działalność ta związana jest bezpośrednio z realizacją celu działalności spółdzielni –ujęcie szerokie, ponieważ celem Spółdzielni mieszkaniowej może być także "zaspokajanie innych (niż mieszkaniowe) potrzeb członków i ich rodzin.

Nabycie członkostwa spółdzielni mieszkaniowe

Członkiem spółdzielni mieszkaniowej może być:

  • osoba fizyczna,
    • posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych,
    • posiadająca ograniczoną zdolność do czynności prawnych,
    • nie posiadająca zdolności do czynności prawnych,
  • osoba prawna, jeżeli statut nie stanowi inaczej (nie może jednak przysługiwać jej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego).

Członkami spółdzielni mogą być oboje małżonkowie, choćby odrębna własność, albo spółdzielcze prawo do lokalu przysługiwało wyłącznie jednemu z nich. Małżonkowi członka przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

Brak lub ograniczenie zd. do czynn. pr. = nie można być członkiem organów + udział w walnym zgromadzeniu przez przedstawicieli ustawowych.

NABYCIE CZŁONKOSTWA:

  • Pierwotne - będąc jej założycielem przez podpisanie statutu - założyciele spółdzielni, którzy podpisali statut, stają się członkami spółdzielni z chwilą jej zarejestrowania.
  • Wtórne - po zarejestrowaniu spółdzielni z chwilą przyjęcia w poczet członków przez uprawniony organ - przystępujący do spółdzielni po jej zarejestrowaniu stają się członkami spółdzielni z chwilą przyjęcia ich przez spółdzielnię (datą przyjęcia jest data uchwały w tym przedmiocie).

Warunkiem przyjęcia na członka do już istniejącej spółdzielni jest złożenie deklaracji. Deklaracja powinna być złożona pod nieważnością w formie pisemnej. Podpisana przez

A. OSOBY FIZYCZNE

- Zasada ogólna zawarta w Prawie Spółdzielczym:

/Członkiem spółdzielni może być każda osoba fizyczna o pełnej zdolności do czynności prawnych, która odpowiada wymaganiom określonym w statucie, z tym że statut może określać wypadki, w których dopuszczalne jest członkostwo osób o ograniczonej zdolności do czynności prawnych lub niemających tej zdolności. Osoby takie nie mogą być członkami organów spółdzielni, a w walnym zgromadzeniu biorą udział przez swoich przedstawicieli ustawowych./

- Według Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

Członkiem spółdzielni mieszkaniowej może być osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych lub miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych.

Wymóg posiadania pełnej zdolności do czynności prawnych nie jest wymogiem bezwzględnie obowiązującym.

B. OSOBY PRAWNE

Członkami spółdzielni oprócz osób fizycznych mogą być również osoby prawne, Jednakże osobie prawnej nie może przysługiwać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. A contrario, może osobie prawnej przysługiwać prawo odrębnej własności takiego lokalu, a ponadto również spółdzielcze prawo do lokalu o innym przeznaczeniu oraz prawo odrębnej własności takiego lokalu. Należy dodać, że w skutek wyroku TK nastąpiło zerwanie związania spółdzielczego prawa do lokalu z członkostwem w spółdzielni. Osoba prawna może zatem nabyć takie prawo na podstawie czynności prawnej, dziedziczenia albo zapisu również wtedy. Zgodnie z art. 331 k.c., do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Stosownie do tego przepisu członkami spółdzielni, o ile statut nie stanowi inaczej (z zastrzeżeniem w/w uwag dotyczących własności a członkostwa w stosunku do osób prawnych) mogą być niektóre tzw. ułomne osoby prawne a w szczególności: spółki osobowe (jawne; partnerskie; komandytowe i komandytowo akcyjne), wspólnoty mieszkaniowe. Nie mogą być członkami spółdzielni spółki cywilne.

Jeżeli prawo odrębnej własności lokalu albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy do kilku osób, członkiem spółdzielni jest tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu wyboru dokonuje spółdzielnia.

ZARÓWNO OSOBY FIZYCZNE, JAK I OSOBY PRAWNE MOGĄ BYĆ CZŁONKAMI WIELU SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWYCH I INNYCH ORAZ POSIADAĆ WIELE MIESZKAŃ.

Przyjęcie powinno być stwierdzone na deklaracji podpisem dwóch członków zarządu, lub osób do tego przez zarząd upoważnionych z podaniem daty uchwały o przyjęciu.

Jeżeli statut nie stanowi inaczej, uchwała w sprawie przyjęcia powinna być podjęta w ciągu miesiąca od dnia złożenia deklaracji. O uchwale o przyjęciu w poczet członków oraz o uchwale odmawiającej przyjęcia zainteresowany powinien być zawiadomiony pisemnie w ciągu dwóch tygodni od dnia jej powzięcia. Zawiadomienie o odmowie przyjęcia powinno zawierać uzasadnienie. Statut spółdzielni powinien wskazywać organ spółdzielni właściwy do przyjmowania członków. Jeżeli organem tym nie jest walne zgromadzenie, statut powinien wskazywać także organ, do którego służy odwołanie od decyzji odmawiającej przyjęcia, oraz określać terminy wniesienia i rozpatrzenia tego odwołania.

prawo spółdzielcze nie przewiduje generalnej możliwości skarżenia do sądu odmowy przyjęcia do spółdzielni, w czym m.in. wyraża się zasada samorządności spółdzielczej. Jednakże w doktrynie i orzecznictwie utrwalił się pogląd, że od tej zasady istnieją 3 wyjątki, które uzasadniają dochodzenie członkostwa przed sądem powszechnym. Według tych poglądów podstawą roszczenia o przyjęcie do spółdzielni może być: postanowienia statutu, które stwierdzają, w jakich przypadkach spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków; treść indywidualnej umowy między spółdzielnią a zainteresowanym; przepisy ustawy tj. art. 15 i art. 171 USM.

- art. 15 w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują dzieciom i innym osobom bliskim. Prawo to przysługuje może przysługiwać również małżonkowi.

- art. 171 Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta.

Egzekucja ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu

Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest ograniczonym prawem rzeczowym, które zgodnie z art. 172 ust. 1 Ustawy z dnia 15.12.2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2001 r. Nr 4, poz. 27 z późn. zm.) podlega egzekucji. Egzekucji podlega także ekspektatywa własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu.

Do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu USM w art. 1713 nakazuje odpowiednio stosować przepisy KPC o egzekucji z nieruchomości (art. 921–1003 Kpc). Warunkiem nabycia prawa przez licytanta nie jest już uzyskanie przez niego członkostwa w spółdzielni (zgodnie z wyrokiem TK z 30 marca 2004r.). Na wniosek licytanta spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia licytanta w poczet członków spółdzielni, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu.

Jeżeli prawo do lokalu należy do małżonków na zasadzie wspólności ustawowej, wierzyciel członka powinien uzyskać klauzulę wykonalności także przeciwko małżonkowi. Art. 9231. 
Tytuł wykonawczy wystawiony przeciwko osobie pozostającej w związku małżeńskim stanowi podstawę do zajęcia nieruchomości wchodzącej w skład majątku wspólnego. Dalsze czynności egzekucyjne dopuszczalne są na podstawie tytułu wykonawczego wystawionego przeciwko obojgu małżonkom.

Jeżeli zaś dłużnik zmarł, a nie doszło do działu spadku, wierzyciel powinien uzyskać tytuł wykonawczy przeciwko wszystkim spadkobiercom.

Przebieg egzekucji:

  1. Wierzyciel składa wniosek do komornika o wszczęcie egzekucji,
  2. Komornik wzywa dłużnika do zapłaty w terminie 2 tygodni pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania, [ZAJĘCIE]
  3. jednocześnie komornik przesyła do sądu wniosek o dokonanie w księdze wieczystej wpisu o wszczęciu egzekucji lub o złożenie wniosku do zbioru dokumentów
  4. Komornik zawiadamia spółdzielnię o wszczęciu post. egzekucyjnego,
  5. Komornik na wniosek wierzyciela przystępuje do opisu i oszacowania spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, dokonując odpowiednich zawiadomień i obwieszczeń najpóźniej 2 tygodnie przed rozpoczęciem,[OPIS I OSZACOWANIE]
  6. Komornik wyznacza termin I licytacji (cena wywoł. ¾ wartości) ogłasza o tym przez publiczne obwieszczenie,[LICYTACJA] – przystępujący do przetargu – obowiązek złożenia rękojmi w wys. 1/10 części sumy oszacowania.

Jeżeli na licytacji nikt nie przystąpił do przetargu, a przedmiotem egzekucji jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzyciel hipoteczny może przejąć to prawo za cenę nie niższą od trzech czwartych sumy oszacowania; wniosek o przejęcie należy zgłosić w ciągu tygodnia od licytacji. Wierzyciel hipoteczny nie składa rękojmi - art. 982 § 3 kpc).

  1. W razie wygrania przetargu przez licytanta sąd wydaje postanowienie o przybiciu,[PRZYBICIE]
  2. Wyznaczenie II licytacji w razie braku licytantów oraz niezgłoszenia wniosku o przejęcie w myśl art. 982 kpc (cena wywoł. 2/3 sumy oszacowania)

Jeżeli również na drugiej licytacji nikt nie przystąpi do przetargu, przejęcie nieruchomości na własność może nastąpić w cenie nie niższej od dwóch trzecich części sumy oszacowania, przy czym prawo przejęcia przysługuje wierzycielowi egzekwującemu i hipotecznemu oraz współwłaścicielowi. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji, składając jednocześnie rękojmię, chyba że ustawa go od niej zwalnia.

Jeżeli kilku wierzycieli składa wniosek o przejęcie, pierwszeństwo przysługuje temu, kto zaofiarował cenę wyższą, a przy równych cenach - temu, czyja należność jest większa.

  1. Po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych lub postanowienia o ustaleniu ceny nabycia i wpłaceniu całej ceny przez Skarb Państwa sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności [PRZYSĄDZENIE WŁASNOŚCI]. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności przenosi własność na nabywcę i jest tytułem do ujawnienia na rzecz nabywcy prawa własności w katastrze nieruchomości oraz przez wpis w księdze wieczystej lub przez złożenie dokumentu do zbioru dokumentów. Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności jest także tytułem egzekucyjnym do wprowadzenia nabywcy w posiadanie nieruchomości. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności wszelkie prawa i skutki ujawnienia praw i roszczeń osobistych ciążące na nieruchomości spółdzielczych lokatorskich i własnościowych praw do lokalu przekształcają się odpowiednio w prawo najmu, w prawo odrębnej własności do lokalu albo we własność domu jednorodzinnego. Z chwilą uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nabywca wstępuje w prawa i obowiązki dłużnika wynikające ze stosunku najmu i dzierżawy stosownie do przepisów prawa normujących te stosunki w wypadku zbycia rzeczy wynajętej lub wydzierżawionej.

Prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności wraz z planem podziału sumy uzyskanej z egzekucji jest tytułem do wykreślenia w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów wszelkich praw, które według planu podziału wygasły.

Na podstawie samego postanowienia o przysądzeniu własności wykreśla się wszystkie hipoteki obciążające nieruchomość, jeżeli w postanowieniu stwierdzono zapłacenie przez nabywcę całej ceny nabycia gotówką.

Zgodnie z postanowieniem art. 1025 § 4 kpc j- eżeli przedmiotem egzekucji jest własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego, spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego lub prawo do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, wierzytelność spółdzielni mieszkaniowej z tytułu nie wniesionego wkładu budowlanego związana z tym prawem ulega zaspokojeniu przed należnością zabezpieczoną na tym prawie hipotecznie.

Powyższe regulacje stosuje się odpowiednio do egzekucji z własnościowego prawa do miejsca postojowego w garażach wielostanowiskowych.    

Ekspektatywa prawa odrębnej własności lokalu

Ekspektatywa prawa odrębnej własności lokalu:

  • Roszczenie powstałe na skutek zawarcie umowy o budowę lokalu w celu przeniesienia jego własności na rzecz członka spółdzielni.
  • Tymczasowe prawo podmiotowe.
  • zbywalne, wraz z wkładem budowlanym,
  • dziedziczne
  • podlega egzekucji

Nabycie ekspektatywy odrębnej własności lokalu obejmuje również wniesiony wkład budowlany i staje się skuteczne z chwilą przyjęcia w poczet członków nabywcy lub spadkobierców.

Umowa zbycia ekspektatywy odrębnej własności lokalu powinna być zawarta w formie aktu notarialnego. Zbycie staje się skuteczne z chwilą przyjęcia nabywcy (lub jednego z nabywców) w poczet członków spółdzielni. Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia nabywcy ekspektatywy w poczet członków. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta, chyba ze nabywcą prawa jest osoba prawna a statut wyłącza lub ogranicza członkostwo osób prawnych w spółdzielni.


 

Umowa o budowę lokalu wymaga dla swej ważności formy pisemnej oraz musi zawierać obligatoryjne elementy wskazane w ustawie tj:

  1. zobowiązanie stron do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu,
  2. zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową – określonych w umowie,
  3. określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu,
  4. określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu,
  5. określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,
  6. inne postanowienia określone w statucie.

Jeżeli ekspektatywa należy do kilku osób, członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ona wspólnie małżonkom. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych, rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu, wyboru dokonuje spółdzielnia.

Złożenie pisemnego wniosku o przyjęcie w poczet członków (deklaracji członkowskiej) wraz z wypisem aktu notarialnego nabycia ekspektatywy powoduje, ze spółdzielnia, jeżeli statut nie stanowi inaczej, powinna mocą uchwały właściwego organu – przyjąć nabywcę w poczet członków w terminie miesiąca od złożenia deklaracji. Odmowa przyjęcia, do czasu wyczerpania postępowania wewnatrzspółdzielczego oraz postępowania sądowego o przyjęcie w poczet członków, nie wpływa na pr. rozporządzania nabywcy eksektatywy; może nią zadysponować na rzecz kolejnego nabywcy, z tym że skuteczność zbycia zależy od przyjęcia kolejnego nabywcy w poczet członków. Prawomocna odmowa przyjęcia w poczet członków (w praktyce może to dotyczyć osoby prawnej), nie będzie skutkować wygaśnięciem ekspektatywy.

Ekspektatywa może dotyczyć także spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu – uregulowania analogiczne jak wyżej, oraz zgodnie z poglądami doktryny (nie została ona wyraźnie uregulowana) także spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego - niezbywalna, niedziedziczna i nie podlega egzekucji.

Forma i wysokość należności spółdzielni z tytułu zajmowania lokalu spółdzielczego bez tytułu prawnego

Podstawy prawnej należy szukać w ustawie o ochronie praw lokatorów mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu.

Jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, właściciel może żądać od lokatora odszkodowania uzupełniającego.

Jednakże osoby uprawnione do lokalu zamiennego albo socjalnego, o ile sąd orzekł o wstrzymaniu wykonania opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu, jaki byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek prawny nie wygasł.

Jeżeli gmina nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku sądowego, właścicielowi przysługuje roszczenie odszkodowawcze do gminy na podstawie art. 417 kc.

Lokator = najemca lokalu lub osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Przepis art.18 wskazuje na istnienie dwóch rodzajów odszkodowań za zajmowanie lokalu mieszkalnego bez tytułu prawnego:

- pierwsze odpowiada co do zasady wysokości czynszu jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu na tzw. wolnym rynku. Drugie odszkodowanie (uzupełniające) jest realizacją zasady pełnego odszkodowania, stanowi bowiem różnicę pomiędzy odszkodowaniem wyliczonym według reguł określonych w pierwszym przypadku, a stratami ponoszonymi przez właściciela (z reguły bowiem obok czynszu lokator zobowiązany jest do zapłacenia opłat za dostawy energii, gazu i wody oraz za odbiór nieczystości stałych i płynnych, które to dostawy zawarowane są w umowie o odpłatne używanie lokalu, warunkują bowiem możliwość korzystania z lokalu zgodnie z jej przeznaczeniem, z uwzględnieniem istniejącego wyposażenia technicznego).

Formy uczestniczenia członków spółdzielni mieszk. w kosztach budowy

Oczekujący na spółdzielczego pr. lub własność lokalu, uczestniczą w kosztach budowy przez wnoszenie wkładów mieszkaniowych lub budowlanych.

Zobowiązują się do ich pokrywania w umowie o budowę lokalu, która musi m.in. określać:

  • zobowiązanie członka do pokrywania kosztów w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego (prawo lokatorskie)
    lub wkładu budowlanego (własność) oraz do uczestnictwa w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową,
  • zakres rzeczowy robót, który stanowi podstawę ustalenia kosztów budowy,
  • zasady ustalania wysokości kosztów budowy.

Wkład mieszkaniowy = różnica m. kosztem budowy lokalu, a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych (wg zas. określonych w statucie).

Wkład budowlany =
całość kosztów budowy lokalu (wg zas. określonych w statucie i w umowie).

Członkowie mający spółdzielcze prawa do lokali uczestniczą w:

  1. kosztach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale,
  2. kosztach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni,

Uczestniczenie polega na uiszczaniu opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Członkowie będący właścicielami lokali uczestniczą w:

  1. kosztach związanych z eksploatacją i utrzymaniem ich lokali,
  2. kosztach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych,
  3. kosztach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdz.,

Uczestniczenie polega na uiszczaniu opłat zgodnie z postanowieniami statutu.

Wkład mieszkaniowy wnosi się według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na dany lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

Wkład budowlany wnosi się według zasad określonych w statucie i w umowie w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na dany lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

Pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej eksploatacją i utrzymaniem, a w części przekraczającej te wydatki przypadają właścicielom lokali proporcjonalnie do ich udziałów w nieruchomości wspólnej.

Pożytki i inne przychody z własnej działalności gospodarczej spółdzielnia może przeznaczyć w szczególności na pokrycie wydatków związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w zakresie obciążającym członków oraz na prowadzenie działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej.

Wszyscy członkowie spółdzielni (a więc już nie osoby o których mowa w pkt 2 i 5 powyżej) są również obowiązani uczestniczyć w wydatkach związanych z działalnością społeczną, oświatową i kulturalną prowadzoną przez spółdzielnię. (jeżeli uchwała walnego zgromadzenia tak stanowi)

Właściciele lokali nie będący członkami oraz osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali mogą odpłatnie korzystać z takiej działalności na podstawie umów zawieranych ze spółdzielnią.

Różnica między kosztami eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości, zarządzanej przez spółdzielnię a przychodami z opłat, zwiększa odpowiednio przychody lub koszty eksploatacji i utrzymania danej nieruchomości w roku następnym.

Spółdzielnia tworzy fundusz na remonty zasobów mieszkaniowych. Odpisy na ten fundusz obciążają koszty gospodarki zasobami mieszkaniowymi. Obowiązek świadczenia na fundusz dotyczy członków spółdzielni, właścicieli lokali niebędących członkami spółdzielni oraz osób niebędących członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali.

Opłaty, wnosi się za miesiąc z góry do 10 dnia miesiąca. Statut spółdzielni może ustanowić dłuższy termin wnoszenia tych opłat.

Spółdzielnia jest obowiązana na żądanie członka lub niebędącego członkiem właściciela lokalu, przedstawić kalkulację wysokości opłat.

O zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadamiać na co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie.

Od dnia 15 kwietnia 2004r. (zgodnie z wyrokiem TK z 30 marca 2004r.) członkowie spółdzielni nie muszą już kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym (art. 32 i 33 PS), a dopiero po jego wyczerpaniu - na drodze sądowej.

Członkowie Spółdzielni, osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali i właściciele lokali nie będący członkami, mogą kwestionować zasadność zmian wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej.

Wystąpienie na drogę postępowania wewnątrzspółdzielczego lub sądowego nie zwalnia wymienionych osób z obowiązku wnoszenia opłat w zmienionej wysokości.

Za opłaty, o których wyżej mowa solidarnie z członkami, właścicielami lokali niebędącymi członkami lub osobami niebędącymi członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, odpowiadają stale zamieszkujące z nimi w lokalu osoby pełnoletnie (z wyjątkiem pełnoletnich zstępnych pozostających na ich utrzymaniu) oraz osoby faktycznie korzystające z lokali.

Odpowiedzialność tych osób ogranicza się do wysokości opłat należnych za okres stałego zamieszkiwania lub faktycznego korzystania z lokal.

Kategorie spółdzielczego pr. do lokalu

Spółdzielcze lokatorskie pr. do lokalu mieszkalnego:

  • niezbywalne,
  • niedziedziczne,
  • nie podlegające egzekucji,
  • może należeć wyłącznie do 1 osoby lub małżonków,
  • nie może należeć do osoby prawnej,
  • powstaje z chwilą zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego (w formie pisemnej pod rygorem nieważności),
  • uprawnia do użytkowania lokalu mieszkalnego,
  • posiłkowo stosujemy przepisy o najmie,
  • wygasa z chwilą ustania członkostwa.

Spółdzielcze własnościowe pr. do lokalu (mieszkalnego, użytkowego, miejsca postojowego w garażu):

  • ograniczone prawo rzeczowe
  • zbywalne - akt notarialny (można zbyć ułamkową część prawa),
  • dziedziczne,
  • podlegające egzekucji,
  • może należeć do więcej niż jednej osoby ale członkiem spółdzielni może być tylko jedna z tych osób, (chyba, że małżonkowie)
  • podmiotami mogą być osoby fizyczne i prawne,
  • zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu obejmuje także wkład budowlany. Dopóki prawo to nie wygaśnie, zbycie samego wkładu jest nieważne.
  • W wypadku wygaśnięcia prawa spółdzielnia wypłaca osobie uprawnionej wartość rynkową lokalu.
  • W wypadkach gdy ustawa przewiduje wygaśnięcie prawa, jeżeli jest obciążone hipoteką, nie wygasa, lecz przechodzi z mocy prawa na spółdzielnię. Spółdzielnia powinna je zbyć w drodze przetargu w terminie 6 m-cy.

Do egzekucji ze spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu stosuje się odpowiednio przepisy o egzekucji z nieruchomości.

Spółdzielnie mieszkaniowe mogą także ustanawiać odrębną własność lokali, na zasadach określonych USM.


 

Wkład mieszkaniowy = różnica m. kosztem budowy lokalu, a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych (wg zas. określonych w statucie).

Wkład budowlany =
całość kosztów budowy lokalu (wg zas. określonych w statucie i w umowie).

Nabycie członkostwa spółdzielni mieszkaniowej

Członkiem spółdzielni mieszkaniowej może być:

  • osoba fizyczna,
    • posiadająca pełną zdolność do czynności prawnych,
    • posiadająca ograniczoną zdolność do czynności prawnych,
    • nie posiadająca zdolności do czynności prawnych,
  • osoba prawna, jeżeli statut nie stanowi inaczej (nie może jednak przysługiwać jej spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego).

Członkami spółdzielni mogą być oboje małżonkowie, choćby odrębna własność, albo spółdzielcze prawo do lokalu przysługiwało wyłącznie jednemu z nich. Małżonkowi członka przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

Brak lub ograniczenie zd. do czynn. pr. = nie można być członkiem organów + udział w walnym zgromadzeniu przez przedstawicieli ustawowych.

NABYCIE CZŁONKOSTWA:

  • Pierwotne - będąc jej założycielem przez podpisanie statutu - założyciele spółdzielni, którzy podpisali statut, stają się członkami spółdzielni z chwilą jej zarejestrowania.
  • Wtórne - po zarejestrowaniu spółdzielni z chwilą przyjęcia w poczet członków przez uprawniony organ - przystępujący do spółdzielni po jej zarejestrowaniu stają się członkami spółdzielni z chwilą przyjęcia ich przez spółdzielnię (datą przyjęcia jest data uchwały w tym przedmiocie).

Warunkiem przyjęcia na członka do już istniejącej spółdzielni jest złożenie deklaracji. Deklaracja powinna być złożona pod nieważnością w formie pisemnej. Podpisana przez

A. OSOBY FIZYCZNE

- Zasada ogólna zawarta w Prawie Spółdzielczym:

/Członkiem spółdzielni może być każda osoba fizyczna o pełnej zdolności do czynności prawnych, która odpowiada wymaganiom określonym w statucie, z tym że statut może określać wypadki, w których dopuszczalne jest członkostwo osób o ograniczonej zdolności do czynności prawnych lub niemających tej zdolności. Osoby takie nie mogą być członkami organów spółdzielni, a w walnym zgromadzeniu biorą udział przez swoich przedstawicieli ustawowych./

- Według Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych:

Członkiem spółdzielni mieszkaniowej może być osoba fizyczna, choćby nie miała zdolności do czynności prawnych lub miała ograniczoną zdolność do czynności prawnych.

Wymóg posiadania pełnej zdolności do czynności prawnych nie jest wymogiem bezwzględnie obowiązującym.

B. OSOBY PRAWNE

Członkami spółdzielni oprócz osób fizycznych mogą być również osoby prawne, Jednakże osobie prawnej nie może przysługiwać spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego. A contrario, może osobie prawnej przysługiwać prawo odrębnej własności takiego lokalu, a ponadto również spółdzielcze prawo do lokalu o innym przeznaczeniu oraz prawo odrębnej własności takiego lokalu. Należy dodać, że w skutek wyroku TK nastąpiło zerwanie związania spółdzielczego prawa do lokalu z członkostwem w spółdzielni. Osoba prawna może zatem nabyć takie prawo na podstawie czynności prawnej, dziedziczenia albo zapisu również wtedy. Zgodnie z art. 331 k.c., do jednostek organizacyjnych niebędących osobami prawnymi, którym ustawa przyznaje zdolność prawną, stosuje się odpowiednio przepisy o osobach prawnych. Stosownie do tego przepisu członkami spółdzielni, o ile statut nie stanowi inaczej (z zastrzeżeniem w/w uwag dotyczących własności a członkostwa w stosunku do osób prawnych) mogą być niektóre tzw. ułomne osoby prawne a w szczególności: spółki osobowe (jawne; partnerskie; komandytowe i komandytowo akcyjne), wspólnoty mieszkaniowe. Nie mogą być członkami spółdzielni spółki cywilne.

Jeżeli prawo odrębnej własności lokalu albo spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należy do kilku osób, członkiem spółdzielni jest tylko jedna z nich, chyba że przysługuje ono wspólnie małżonkom. W wypadku zgłoszenia się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym. Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu wystąpienia do sądu wyboru dokonuje spółdzielnia.

ZARÓWNO OSOBY FIZYCZNE, JAK I OSOBY PRAWNE MOGĄ BYĆ CZŁONKAMI WIELU SPÓŁDZIELNI MIESZKANIOWYCH I INNYCH ORAZ POSIADAĆ WIELE MIESZKAŃ.

Przyjęcie powinno być stwierdzone na deklaracji podpisem dwóch członków zarządu, lub osób do tego przez zarząd upoważnionych z podaniem daty uchwały o przyjęciu.

Jeżeli statut nie stanowi inaczej, uchwała w sprawie przyjęcia powinna być podjęta w ciągu miesiąca od dnia złożenia deklaracji. O uchwale o przyjęciu w poczet członków oraz o uchwale odmawiającej przyjęcia zainteresowany powinien być zawiadomiony pisemnie w ciągu dwóch tygodni od dnia jej powzięcia. Zawiadomienie o odmowie przyjęcia powinno zawierać uzasadnienie. Statut spółdzielni powinien wskazywać organ spółdzielni właściwy do przyjmowania członków. Jeżeli organem tym nie jest walne zgromadzenie, statut powinien wskazywać także organ, do którego służy odwołanie od decyzji odmawiającej przyjęcia, oraz określać terminy wniesienia i rozpatrzenia tego odwołania.

prawo spółdzielcze nie przewiduje generalnej możliwości skarżenia do sądu odmowy przyjęcia do spółdzielni, w czym m.in. wyraża się zasada samorządności spółdzielczej. Jednakże w doktrynie i orzecznictwie utrwalił się pogląd, że od tej zasady istnieją 3 wyjątki, które uzasadniają dochodzenie członkostwa przed sądem powszechnym. Według tych poglądów podstawą roszczenia o przyjęcie do spółdzielni może być: postanowienia statutu, które stwierdzają, w jakich przypadkach spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków; treść indywidualnej umowy między spółdzielnią a zainteresowanym; przepisy ustawy tj. art. 15 i art. 171 USM.

- art. 15 w przypadku wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługują dzieciom i innym osobom bliskim. Prawo to przysługuje może przysługiwać również małżonkowi.

- art. 171 Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta.

Nabywanie lokali użytkowych od spółdzielni mieszkaniowej

Zgodnie z art. 39 USM na pisemne żądanie najemcy lokalu użytkowego, w tym garażu, a także najemcy pracowni wykorzystywanej przez twórcę do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki, który poniósł w pełni koszty budowy tego lokalu albo ponieśli je jego poprzednicy prawni, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z tą osobą umowę przeniesienia własności tego lokalu po dokonaniu przez najemcę spłaty z tytułu udziału w nieruchomości wspólnej oraz spłaty zadłużenia z tytułu świadczeń wynikających z umowy najmu.

Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, oraz koszty sądowe w postępowaniu wieczystoksięgowym obciążają osobę, na rzecz której spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.

Wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, o której mowa w ust. 1, wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę, o którym mowa w ustawie z dnia 10 października 2002 r. o minimalnym wynagrodzeniu za pracę.

Najem spółdzielczych lokali mieszkalnych i użytkowych

Celem spółdzielni mieszkaniowej jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych i innych potrzeb członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a także lokali o innym przeznaczeniu.

Przedmiotem działalności spółdzielni może być m.in. budowanie lub nabywanie budynków w celu wynajmowania lub sprzedaży lokali.

Statut spółdzielni określa jaką działalność prowadzi spółdzielnia.

Statut spółdzielni mieszkaniowej może przewidywać wynajmowanie lokali mieszkalnych i użytkowych w budynkach stanowiących własność spółdzielni, jeżeli spółdzielnia prowadzi lub zamierza prowadzić taką działalność.

Nie ma żadnych ograniczeń w zakresie możności wynajmowania lub oddawania w bezpłatne używanie przydzielonego członkowi spółdzielni lokalu. Wynajmowanie lub oddawanie w bezpłatne używanie przez członka całego lub części lokalu mieszkalnego nie wymaga zgody spółdzielni, chyba że byłoby to związane ze zmianą sposobu korzystania z lokalu lub przeznaczenia lokalu bądź jego części. Jeżeli wynajęcie lub oddanie w bezpłatne używanie miałoby wpływ na wysokość opłat na rzecz spółdzielni, członek obowiązany jest do pisemnego powiadomienia spółdzielni o tej czynności (art. 9 ust. 7 USM).

Umowy zawarte przez członka w sprawie korzystania z lokalu mieszkalnego lub jego części wygasają najpóźniej z chwilą wygaśnięcia spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu.

Najemcą może być:

  • zarówno osoba fizyczna jak i osoba prawna.
  • członek spółdzielni lub O3,

Umowy zawarte przez osobę, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, wygasają najpóźniej z chwilą wygaśnięcia prawa do tego lokalu.

Do najemców jako lokatorów czyli osób zajmujących lokal na podstawie stosunku prawnego innego niż prawo własności stosuje się wprost ustawę o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminnym i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W myśl art. 16
USM jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w prawo najmu podlegające przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

W myśl art. 53 USM 
członek spółdzielni, który w dniu 31.07.2007r. zamieszkiwał w mieszkaniu rotacyjnym należącym do tej spółdzielni, staje się z tym dniem najemcą tego mieszkania w rozumieniu przepisów ustawy o najmie lokali mieszkalnych i dodatkach mieszkaniowych, a jeżeli przed tym dniem wniósł wymagany wkład mieszkaniowy - stał się osobą uprawnioną do spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego.

Następstwa likwidacji albo upadłości spółdzielni mieszkaniowej

1. Spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu:

a) jeżeli nabywcą budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, prawo do lokalu mieszkalnego przekształca się w prawo najmu podlegające przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

b) W wypadku nabycia budynku przez inną spółdzielnię mieszkaniową byłemu członkowi lub małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni.

Jeżeli osoby te nie złożą deklaracji członkowskiej w terminie 3 m-cy = spółdzielnia wyznaczy dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 m-cy, uprzedzając o skutkach niezachowania terminu.

Po bezskutecznym upływie terminu =
spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu;

Z chwilą śmierci jednego z małżonków spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, które przysługiwało obojgu małżonkom, przypada drugiemu małżonkowi. Małżonek ten, jeżeli nie jest członkiem spółdzielni, powinien w terminie jednego roku od dnia śmierci współmałżonka złożyć deklarację członkowską. Małżonkowi zmarłego członka spółdzielni przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni) spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

2.
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu:

a) Jeżeli nabywcą budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, przekształca się we własność.

b) W wypadku nabycia budynku przez inną spółdzielnię mieszkaniową byłemu członkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni.

Obowiązki członka przy przekształceniu

Członek spółdzielni, któremu przysługuje lokatorskie pr. do lokalu, może wystąpić do spółdzielni o przekształcenie przysługującego jemu (małżonkom) prawa w pr. odrębnej własności lokalu.

Warunkiem przewłaszczenia będzie:

  1. złożenie pisemnego wniosku w tej sprawie;
  2. spłata przypadających na jego lokal zobowiązań spółdzielni związanych z budową (w tym części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami);
  3. spłata przypadającego na jego lokal uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku;
  4. spłata przypadających na jego lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów na remonty nieruchomości, w której znajduje się lokal;
  5. spłata zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz z tytułu innych zobowiązań spółdzielni;
  6. wpłata różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną według aktualnej wartości rynkowej lokalu wartością wkładu mieszkaniowego wniesionego przez członka – wpływy z tego tytułu spółdzielnia przeznacza na uzupełnienie funduszu remontowego spółdzielni.

(Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, to różnica pomiędzy wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, podlega zmniejszeniu o 50% wartości pomocy uzyskanej przez spółdzielnię zwaloryzowanej proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu.)

Wysokość wkładu mieszkaniowego waloryzuje się proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu.

Zmniejszenie płatności członka na pokrycie różnicy między wartością rynkową lokalu, a zwaloryzowaną wartością wkładu mieszkaniowego, o którym mowa wyżej, jest dochodem członka niepodlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych

Przeniesienie własności lokalu następuje w drodze umowy zawartej miedzy spółdzielnią a członkiem w formie aktu notarialnego. Art. 12 ustawy powołanej w punkcie 1 w zakresie, w jakim pomija możliwość uregulowania w statucie korzystniejszych dla członków spółdzielni mieszkaniowej zasad rozliczeń z tytułu nabycia własności lokalu, jest niezgodny z art. 32 Konstytucji (równość wobec prawa).( wyrok TK z 2005-04-20 K 42/02)

Koszt określenia wartości rynkowej lokalu koniecznej do określenia wysokości dopłaty, wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, , koszty sądowe założenia i wpisu do księgi wieczystej obciążają członka spółdzielni.

Żądanie jednego z małżonków przeniesienia własności zajmowanego wspólnie (wspólnego) lokalu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu majątkiem wspólnym. Do dokonania takiej czynności potrzebna jest zgoda drugiego z małżonków. Prawo żądania przewłaszczenia przysługuje także obojgu byłym małżonkom po rozwodzie lub unieważnieniu małżeństwa albo jednemu z nich po śmierci drugiego.

W okresie 24 miesięcy od dnia złożenia pierwszego wniosku o wyodrębnienie własności lokalu w danej nieruchomości spółdzielnia mieszkaniowa, na podstawie uchwały zarządu spółdzielni sporządzonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności określi przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w tej nieruchomości.

Uchwała powinna określać m. in.

  • wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu;
  • oznaczenie osób, którym zgodnie z przepisami ustawy przysługuje pr. żądania przeniesienia na nich własności poszczególnych lokali;
  • przypadający na każdy lokal stan zadłużenia z tytułu kredytów i pożyczek oraz uzupełnienia wkładów

Jeżeli przed upływem 24 miesięcy od dnia wejścia ustawy w życie (24.04.2001 r.) spółdzielnia nie podejmie powyższych czynności sąd na wniosek członka spółdzielni mieszkaniowej, któremu zgodnie z przepisami ustawy przysługuje, z zastrzeżeniem art. 36 (po nabyciu przez spółdzielnię mieszkaniową własności lub prawa użytkowania wieczystego działek budowlanych, na których wybudowano te budynki), pr. żądania przeniesienia na niego własności lokalu należącego przed tym dniem do spółdzielni, orzeknie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu.    

Obowiązki spadkobierców dziedziczących spółdzielcze własnościowe pr. do lokalu

Spółdzielcze własnościowe pr. do lokalu jest dziedziczne.

Może należeć do kilku osób, z tym że członkiem spółdzielni może być tylko jedna z nich, (chyba że małżeństwo).

Jeżeli prawo do lokalu przeszło na kilku spadkobierców:

  • w terminie 1 roku od dnia otwarcia spadku, spadkobiercy wyznaczają spośród siebie pełnomocnika do czynności zw. z wykonywaniem tego prawa, włącznie z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności lokalu. Do skuteczności um. o przeniesienie własności lokalu przez pełnomocnika konieczne jest udzielenie pełnomocnictwa w formie aktu notarialnego.
  • W razie bezskutecznego upływu terminu, na wniosek spadkobierców lub spółdzielni, przedstawiciela wyznaczy sąd w postępowaniu nieprocesowym.
  • Po bezskutecznym upływie wyznaczonego przez spółdzielnię terminu do wystąpienia do sądu
    wyboru dokonuje spółdzielnia.
  • Jeżeli zgłosi się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym.

Spółdzielnia nie może odmówić przyjęcia w poczet członków nabywcy prawa, jeżeli odpowiada on wymaganiom statutu. Dotyczy to również spadkobiercy, zapisobiorcy i licytanta (art. 171 ust. 6 USM).

Powyższe postanowienia stosuje się odpowiednio w razie śmierci jednego z małżonków, którym spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przysługiwało wspólnie – dotyczy to sytuacji, w której spadek oprócz małżonka nabył jeszcze co najmniej jeden spadkobierca.

Spadkobiercy mogą również złożyć wniosek o przeniesienie na ich rzecz własności lokalu, do którego przysługuje im spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu i spółdzielnia mieszkaniowa jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu:

  1)   spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami;

  1. spłaty zadłużenia z tytułu opłat
  • Członkowie spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze prawa do lokali, są obowiązani uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat zgodnie z postanowieniami statutu;
  • Osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali, są obowiązane uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na ich lokale, eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni przez uiszczanie opłat na takich samych zasadach, jak członkowie spółdzielni, z zastrzeżeniem art. 5.

Spółdzielnia mieszkaniowa zawiera umowę, o której mowa powyżej w terminie 3 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez osobę uprawnioną, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny w rozumieniu art. 113 ust. 6 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (przez nieruchomość o nieuregulowanym stanie prawnym rozumie się nieruchomość, dla której ze względu na brak księgi wieczystej, zbioru dokumentów albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe) lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym wybudowała budynek lub wybudowali go jej poprzednicy prawni.

Nabycie w drodze dziedziczenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu jest niezależne od uzyskania członkostwa w spółdzielni. Spadkobierca nie musi przystępować do spółdzielni, chociaż ma takie prawo (wyrok TK z dnia 30.03.2004r., K 32/03)

Powyższe regulacje stosuje się odpowiednio do miejsc postojowych w garażach wielostanowiskowych i garażach wolnostojących (art. 1719 USM).

Obowiązek udostępnienia lokalu w celu usunięcia awarii

Art. 61. 1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody osoba korzystająca z lokalu jest obowiązana niezwłocznie udostępnić lokal w celu usunięcia awarii.

Jeżeli osoba ta jest nieobecna lub odmawia udostępnienia lokalu, spółdzielnia ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji, a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej - także przy jej udziale.

2. Jeżeli otwarcie lokalu nastąpiło pod nieobecność pełnoletniej osoby z niego korzystającej, spółdzielnia jest obowiązana zabezpieczyć lokal i znajdujące się w nim rzeczy, do czasu przybycia tej osoby; z czynności tych sporządza się protokół.

3. Po wcześniejszym uzgodnieniu terminu osoba korzystająca z lokalu powinna także udostępnić spółdzielni lokal w celu:

    1)    dokonania okresowego, a w szczególnie uzasadnionych wypadkach również doraźnego przeglądu stanu wyposażenia technicznego lokalu oraz ustalenia zakresu niezbędnych prac i ich wykonania,

2)         zastępczego wykonania przez spółdzielnię prac obciążających członka spółdzielni albo osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu lub właściciela lokalu niebędącego członkiem spółdzielni.

4. Jeżeli lokal lub budynek wymaga remontu obciążającego spółdzielnię lub przebudowy, spółdzielnia może żądać od osób korzystających z tego lokalu lub budynku jego udostępnienia w celu wykonania koniecznych robót po wcześniejszym uzgodnieniu terminu.

6. Jeżeli rodzaj remontu budynku tego wymaga, osoby korzystające z lokalu lub budynku obowiązane są na żądanie i koszt spółdzielni w uzgodnionym terminie przenieść się do lokalu zamiennego na okres wykonywania remontu, ściśle oznaczony i podany do wiadomości zainteresowanych. Okres ten nie może być dłuższy niż 12 miesięcy.

7. W okresie używania lokalu zamiennego członek spółdzielni, osoba niebędąca członkiem spółdzielni, której przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu albo właściciel lokalu niebędący członkiem spółdzielni wnosi opłaty jedynie za używanie tego lokalu. Opłaty za używanie lokalu zamiennego, bez względu na jego wyposażenie techniczne, nie mogą być wyższe niż opłaty za używanie lokalu dotychczasowego.

8. Lokalem zamiennym, o którym mowa w ust. 6 i 7, jest lokal zamienny w rozumieniu ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (Dz. U. Nr 71, poz. 733, z 2002 r. Nr 113, poz. 984 i Nr 168, poz. 1383). Za lokal zamienny należy rozumieć lokal znajdujący się w tej samej miejscowości, w której jest położony lokal dotychczasowy, wyposażony w co najmniej takie urządzenia techniczne, w jakie był wyposażony lokal używany dotychczas, o powierzchni pokoi takiej jak w lokalu dotychczas używanym; warunek ten uznaje się za spełniony, jeżeli na członka gospodarstwa domowego przypada 10 m2 powierzchni łącznej pokoi, a w wypadku gospodarstwa jednoosobowego - 20 m2 tej powierzchni.

Obowiązek dostarczenia lokalu socjalnego

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób których dotyczy nakaz opróżnienia lokalu (art. 14 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego). Jest to obligatoryjny element wyroku orzekającego opróżnienie lokalu - sąd bowiem z urzędu bada, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego.

Prawo do lokalu socjalnego nie przysługuje osobie, która samowolnie zajmuje lokal i wobec której sąd nakazał opróżnienie lokalu, chyba że przyznanie lokalu socjalnego byłoby w świetle zasad współżycia społecznego szczególnie usprawiedliwione (art. 24).

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

  • kobiet w ciąży,
  • małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29.11.1990 roku o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taka osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
  • obłożnie chorych,
  • emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  • osób posiadających statut bezrobotnego,
  • osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały,

    chyba, że osoby te mogą mieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany albo, gdy powodem wydania wyroku nakazującego opróżnienie lokalu jest znęcanie się nad rodziną (art. 17) (art. 14).

Rozstrzygając sąd bierze pod uwagę
dotychczasowy sposób korzystania z lokalu przez osoby zobowiązane do jego opróżnienia oraz ich szczególną sytuację majątkową i rodzinną. W szczególności (z zastrzeżeniem wyjątków, o których mowa poniżej) sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, jeżeli nakazanie opróżniania lokalu następuje z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przez lokatora przeciwko porządkowi domowemu
przez co czyni uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku lub z powodu uniemożliwiającego wspólne zamieszkiwanie w lokalu rażąco nagannego postępowania.

Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu. Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego. (art. 14 ust. 1 zd. 2; ust. 6)

Lokal socjalny = lokal nadający się do zamieszkania ze względu na wyposażenie i stan techniczny, którego powierzchnia pokoi przypadająca na członka gospodarstwa domowego najemcy nie może być mniejsza niż - 5m2, a w wypadku jednoosobowego gospodarstwa -10m2, przy czym lokal ten może być o obniżonym standardzie.

Odp. spółdzielni mieszkaniowej za niedotrzymanie umownego terminu wybudowania lokalu

W związku z niedotrzymaniem terminu wybudowania lokalu domu jednorodzinnego, członek na zasadach ogólnych może dochodzić odszkodowania za szkodę wynikłą z niewykonania lub nienależytego wykonania tego zobowiązania, chyba że jest to następstwem okoliczności za które spółdzielnia nie ponosi odpowiedzialności. Należy pamiętać, że realizowana przez spółdzielnię budowa jest w dużej mierze uzależniona od wypełniania obowiązków członków szczególnie wnoszenia wkładów budowlanych lub mieszkaniowych jak i innych obowiązków wynikających z zawartej umowy o budowę.

Zgodnie z art. 10 USM członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:

  1)   zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego określonego w umowie,

  2)   określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu,

  3)   określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu,

  4)   inne postanowienia określone w statucie.

Członek wnosi wkład mieszkaniowy według zasad określonych w statucie w wysokości odpowiadającej różnicy między kosztem budowy przypadającym na jego lokal a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych lub z innych środków uzyskanych na sfinansowanie kosztów budowy lokalu. Jeżeli część wkładu mieszkaniowego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany uczestniczyć w spłacie tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

Rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 6 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania.

Zgodnie z art. 15 ust. 3 USM w wypadku ustania członkostwa w okresie oczekiwania na zawarcie umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego małżonkowi, dzieciom i innym osobom bliskim, które to osoby miały wspólnie z członkiem zamieszkać w tym lokalu, przysługują roszczenia o przyjęcie do spółdzielni i zawarcie umowy zgodnie z postanowieniami umowy o budowę lokalu.

    Zgodnie z art. 18 USM z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie odrębnej własności lokalu spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu. Umowa ta, zawarta w formie pisemnej pod rygorem nieważności, powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie odrębnej własności tego lokalu, a ponadto powinna zawierać:

  1)   zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów zadania inwestycyjnego w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu budowlanego określonego w umowie,

  2)   określenie zakresu rzeczowego robót realizowanego zadania inwestycyjnego, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu,

  3)   określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu,

  4)   określenie rodzaju, położenia i powierzchni lokalu oraz pomieszczeń do niego przynależnych,

  5)   inne postanowienia określone w statucie.

Członek wnosi wkład budowlany według zasad określonych w statucie i w umowie, o której mowa w ust. 1, w wysokości odpowiadającej całości kosztów budowy przypadających na jego lokal. Jeżeli część wkładu budowlanego została sfinansowana z zaciągniętego przez spółdzielnię kredytu na sfinansowanie kosztów budowy danego lokalu, członek jest obowiązany do spłaty tego kredytu wraz z odsetkami w części przypadającej na jego lokal.

Przepisy powyższe nie dotyczą członków, którzy zawierają umowę o budowę bezpośrednio z wykonawcą robót budowlanych, w wypadku zadań nieobejmujących nieruchomości wspólnych lub części wspólnych. Rozliczenie kosztów budowy następuje w terminie 6 miesięcy od dnia oddania budynku do użytkowania. USM nie przewiduje możliwości zawierania umów przez spółdzielnię o budowę lokalu z członkiem spółdzielni ubiegającym się o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego–nie będą budowane już takie lokale, lecz będzie można podpisywać jedynie umowy o budowę lokalu-spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego bądź odrębnej własności lokalu.

Ograniczenia podwyższenia czynszu

O zmianie wysokości opłat spółdzielnia jest obowiązana zawiadomić członków spółdzielni; osoby niebędące członkami spółdzielni, którym przysługują spółdzielcze własnościowe prawa do lokali; właściciele lokali niebędący członkami spółdzielni) co najmniej 14 dni przed
upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin. Zmiana wysokości opłat wymaga uzasadnienia na piśmie. Na żądanie zobowiązanego do opłat, spółdzielnia obowiązana jest przedstawić kalkulację wysokości opłat.

Można kwestionować zasadność zmiany wysokości opłat bezpośrednio na drodze sądowej. W razie wystąpienia na drogę sądową, wnosi się opłaty w dotychczasowej wysokości, a na spółdzielni spoczywa ciężar dowodu, że zmiana wysokości opłat była zasadna.

Zgodnie z art. 32 Prawa spółdzielczego. Statut może stanowić, że w określonych w nim sprawach między członkiem a spółdzielnią, członkowi przysługuje prawo odwołania się od uchwały organu spółdzielni do innego wskazanego w statucie organu spółdzielni w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym. W tym wypadku statut powinien określać zasady i tryb postępowania wewnątrzspółdzielczego, a w szczególności terminy wniesienia i rozpatrzenia odwołania. Postanowienia statutu o postępowaniu wewnątrzspółdzielczym nie mogą ograniczać dochodzenia przez członków ich praw na drodze sądowej. W wypadku zaskarżenia przez członka uchwały w postępowaniu wewnątrzspółdzielczym i sądowym, postępowanie wewnątrzspółdzielcze ulega umorzeniu.

Spółdzielnia mieszkaniowa, zmieniając wysokość opłat, uwzględnić musi przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów, zgodnie z którą podwyższanie czynszu lub innych opłat za używanie lokalu, z wyjątkiem opłat niezależnych od właściciela (tutaj spółdzielnia) nie może być dokonywane częściej niż co 6 miesięcy (art. 9 ust. 1 ustawy o prawach lokatorów) - przy czym za lokatora w rozumieniu tej ustawy należy rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności (a więc także spółdzielcze prawo własnościowe lub lokatorskie).

Opłatami których podwyższenie jest niezależne od właściciela są np. opłaty za dostawy do lokalu energii, gazu, wody oraz odbiór nieczystości stałych i płynnych.

W razie podwyższenia opłat niezależnych od właściciela jest on obowiązany do przedstawienia lokatorowi na piśmie zestawienia opłat wraz z przyczyną ich podwyższenia. ( art. 9 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów ... ).

Warto zauważyć, że członkowie spółdzielni oraz nie będące członkami inne osoby posiadające do lokalu prawo spółdzielcze własnościowe lub prawo własności, nie opłacają czynszu, a jedynie uczestniczą w wydatkach określonych w USM.

Powództwo o orzeczenie eksmisji z lokalu spółdzielczego zajmowanego bez tytułu prawnego

Podstawę prawną powództwa o orzeczenie eksmisji z lokalu spółdzielczego, stanowi ust. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego.

Lokatorami do których stosuje się przepisy o eksmisji są:

  1. osoby mające lokatorskie prawo do lokali mieszkalnych,
  2. osoby mające własnościowe prawo do lokali mieszkalnych,
  3. najemcy lokali mieszkalnych w budynkach należących do spółdzielni,
  4. inne osoby używające lokali mieszkalnych w zasobach spółdzielni mieszkaniowej na podstawie innych niż wymienione powyżej tytułów prawnych (np. użytkowanie).

Powództwo może wytoczyć:

  • inny lokator lub
  • właściciel innego lokalu w danym budynku
  • w przypadku, gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc przez to uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku.

Ponadto współlokator może wytoczyć powództwo o nakazanie przez sąd eksmisji:

  • małżonka,
  • rozwiedzionego małżonka,
  • innego współlokatora tego samego lokalu

jeżeli ten swoim rażąco nagannym postępowaniem uniemożliwia wspólne zamieszkiwanie (art. 13).

Zgodnie z art. 7 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, w ciągu 3 miesięcy po wygaśnięciu tytułu prawnego do lokalu mieszkalnego osoba, której przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu oraz zamieszkujące w tym lokalu osoby, które prawa swoje od niego wywodzą, są obowiązane do opróżnienia lokalu, a na spółdzielni nie ciąży obowiązek dostarczenia innego lokalu. Przepisy te stosuje się odpowiednio w wypadku wygaśnięcia tytułu prawnego do korzystania z lokalu o innym przeznaczeniu, o ile umowa nie stanowi inaczej. Spółdzielnia współpracuje z organami samorządowymi i rządowymi oraz instytucjami i organizacjami, które mogą ułatwić uzyskanie innego mieszkania przez te osoby, a w szczególności ułatwia im uzyskanie potrzebnych informacji oraz bezzwłocznie dokonuje rozliczenia zobowiązań i wypłaty należności.

Art. 7 stosuje się w powiązaniu z treścią ustawy o ochronie praw lokatorów ..., bowiem według art. 2 ust. 1 tej ustawy lokatorem, którego prawa ona chroni, jest nie tylko najemca lokalu, lecz także osoba używająca lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

Zgodnie z treścią art. 16 ustawy wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie, jeżeli osobie eksmitowanej nie wskazano lokalu, co do którego ma nastąpić przekwaterowanie. Nie dotyczy to jednak przypadków, w których powodem wydania wyroku nakazującego opróżnienie lokalu jest znęcanie się nad rodziną.

W wyroku nakazującym opróżnienie lokalu sąd orzeka o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego bądź o braku takiego uprawnienia wobec osób których dotyczy nakaz opróżnienia lokalu (art. 14). Jest to obligatoryjny element wyroku orzekającego opróżnienie lokalu - sąd bowiem z urzędu bada, czy zachodzą przesłanki do otrzymania lokalu socjalnego. Obowiązek zapewnienia lokalu socjalnego ciąży na gminie właściwej ze względu na miejsce położenia lokalu podlegającego opróżnieniu.

Sąd nie może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego wobec:

  1. kobiet w ciąży,
  2. małoletniego, niepełnosprawnego w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 29.11.1990 roku o pomocy społecznej lub ubezwłasnowolnionego oraz sprawującego nad taka osobą opiekę i wspólnie z nią zamieszkałą,
  3. obłożnie chorych,
  4. emerytów i rencistów spełniających kryteria do otrzymania świadczenia z pomocy społecznej,
  5. osób posiadających statut bezrobotnego,
  6. osoby spełniającej przesłanki określone przez radę gminy w drodze uchwały,

chyba, że osoby te mogą mieszkać w innym lokalu niż dotychczas używany albo, gdy powodem wydania wyroku nakazującego opróżnienie lokalu jest znęcanie się nad rodziną (art. 17).

Z zastrzeżeniem wyjątków wyżej wymienionych, sąd może orzec o braku uprawnienia do otrzymania lokalu socjalnego, w szczególności jeżeli nakazanie opróżniania lokalu następuje z powodu rażącego lub uporczywego wykraczania przez lokatora przeciwko porządkowi domowemu z wyjątkami z art. 14 ust. 4 – patrz art. 14 ust. 5 w zw. z art. 13.

Orzekając o uprawnieniu do otrzymania lokalu socjalnego, sąd nakazuje wstrzymanie wykonania opróżnienia lokalu do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu lokalu socjalnego.

Powstanie spółdzielczego prawa do lokalu

Spółdzielcze (lokatorskie lub własnościowe)
pr. do lokalu powstaje z chwilą zawarcia
umowy o ustanowienie tego prawa.

Umowa o ustanowienie spółdzielczego pr. do lokalu:

  • Forma = pisemna pod rygorem nieważności.
  • Spółdzielnia zobowiązuje się oddać członkowi lokal do używania.
  • Członek zobowiązuje się: wnieść wkład mieszkaniowy (lokatorskie) lub budowlany (własnościowe) + uiszczać opłaty określone w ustawie i w statucie spółdzielni.

Z członkiem oczekującym na ustanowienie prawa spółdzielnia zawiera umowę o budowę lokalu:

  • Forma = pisemna pod rygorem nieważności.
  • ubiegający się o ustanowienie pr. wnosi wkład mieszkaniowy lub budowlany.
  • Um. powinna zobowiązywać strony do zawarcia, po wybudowaniu lokalu, umowy o ustanowienie spółdzielczego pr., a ponadto powinna zawierać:
  1. zobowiązanie członka spółdzielni do pokrywania kosztów inwestycji w części przypadającej na jego lokal przez wniesienie wkładu mieszkaniowego oraz do uczestniczenia w innych zobowiązaniach spółdzielni związanych z budową - określonych w umowie, (warunek ten nie obowiązuje w umowie o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu)
  2. określenie zakresu rzeczowego robót, które będzie stanowić podstawę ustalenia wysokości kosztów budowy lokalu,
  3. określenie zasad ustalania wysokości kosztów budowy lokalu,
  4. inne postanowienia określone w statucie.

Wkład mieszkaniowy = różnica m. kosztem budowy lokalu, a uzyskaną przez spółdzielnię pomocą ze środków publicznych (wg zas. określonych w statucie).

Wkład budowlany =
całość kosztów budowy lokalu (wg zas. określonych w statucie i w umowie).

Prawo do domów jednorodzinnych

Stosujemy odpowiednio przepisy o spółdzielczym własnościowym prawie do lokali.

Charakterystyka prawa do domu jednorodzinnego:

  1. Nabycie = powstaje z chwilą zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy pod rygorem nieważności w formie pisemnej,
  2. Przeniesienie = jest zbywalne – w formie aktu notarialnego notariusz przesyła odpis do spółdzielni,
  3. dziedziczne,
  4. podlega egzekucji,
  5. jest ograniczonym prawem rzeczowym, może być obciążone hipoteką
  6. prawo to można zbyć przed zamieszkaniem domu,
  7. nabywca i spadkobierca mogą domagać się przyjęcia w poczet członków spółdzielni jeżeli spełnią wymagania statutu- spółdzielnia nie może odmówić mich przyjęcia w poczet spółdzielni
  8. po wygaśnięciu tego prawa rozliczenie następuje z uwzględnieniem wartości rynkowej tego prawa.

Do czasu przeniesienia własności stosuje się zasady:

  1. jeżeli prawo do domu jednorodzinnego przeszło na kilku spadkobierców, powinni oni, w terminie 1 roku od dnia otwarcia spadku, wyznaczyć spośród siebie pełnomocnika w celu dokonywania czynności prawnych związanych z wykonywaniem tego prawa, włącznie z zawarciem w ich imieniu umowy o przeniesienie własności domu. W razie bezskutecznego upływu tego terminu, na wniosek spadkobierców lub spółdzielni, sąd w postępowaniu nieprocesowym wyznaczy przedstawiciela. Pełnomocnik (przedstawiciel) uprawniony jest do udziału w walnym zgromadzeniu,
  2. w razie śmierci jednego z małżonków, którym prawo do domu jednorodzinnego przysługiwało wspólnie, przepis pkt 1 stosuje się odpowiednio,
  3. po przeprowadzeniu rozliczenia kosztów budowy i ostatecznym ustaleniu wkładów budowlanych, wniesieniu przez członków tych wkładów bądź też ich części i przejęciu zobowiązań spółdzielni pokrywających resztę należności z tytułu wkładów spółdzielnia przenosi na członków własność przydzielonych domów wraz z prawami do działek,
  4. przeniesienie własności domu może nastąpić także na rzecz spadkobierców członka lub małżonków, jeżeli prawo do domu przysługuje im obojgu,
  5. członkowie, oprócz wkładu budowlanego, obowiązani są pokryć koszty przeniesienia własności domu, a także udział w kosztach likwidacji spółdzielni, o ile przeniesienie własności następuje w ramach postępowania likwidacyjnego.

Przekształcenie własnościowego prawa do lokalu we własność

  • Jeżeli w toku likwidacji, postępowania upadłościowego albo postępowania egzekucyjnego z nieruchomości spółdzielni, nabywcą budynku albo udziału w budynku nie będzie spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przekształca się w prawo odrębnej własności lokalu lub we własność domu jednorodzinnego.
  • Na pisemne żądanie członka lub osoby niebędącej członkiem spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu po dokonaniu: spłaty przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami; spłaty zadłużenia z tytułu opłat
  • Spółdzielnia zawiera umowę w terminie 3 m-cy od złożenia wniosku, chyba że nieruchomość posiada nieuregulowany stan prawny (tj. ze względu na brak KW, albo innych dokumentów nie można ustalić osób, którym przysługują do niej prawa rzeczowe).

W razie bezczynności spółdzielni można wystąpić do sądu z powództwem na podstawie art. 64 kc w związku z art. 1047 § 1 kpc. Pozew wolny jest od opłaty sądowej, zaś koszty postępowania sądowego pokrywa spółdzielnia. Sąd władny jest wydać orzeczenie, które zastępuje oświadczenie woli spółdzielni o ustanowieniu własności lokalu

Umowa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego, a do powstania odrębnej własności lokalu niezbędny jest wpis do KW.

Wynagrodzenie notariusza wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę.

Koszty obciążają osobę, na rzecz której spółdzielnia dokonuje przeniesienia własności lokalu.


 

Po śmierci członka spółdzielni albo osoby niebędącej członkiem spółdzielni, której przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, a które to osoby wystąpiły z żądaniem przeniesienia własności określonym w art. 1714 lub 1715 (opisane powyżej), ich spadkobiercy mogą żądać przeniesienia na nich własności lokalu lub udziału we współwłasności garażu. W tym przypadku uznaje się, iż wniosek o przeniesienie własności lokalu został złożony w dniu pierwszego wystąpienia z żądaniem przez członka spółdzielni lub osobę niebędącą członkiem spółdzielni, której przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (art. 481 ust. 2 USM)

Kolejnym wymogiem przeniesienia własności lokali jest legitymowanie się przez spółdzielnię prawem własności gruntu lub prawem użytkowania wieczystego gruntu, na którym jest posadowiony budynek lub zespół budynków podlegających podziałowi na odrębne lokale (art. 36 USM)

Z chwilą zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu, do którego członkowi albo osobie niebędącej członkiem przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub spółdzielcze prawo do lokalu użytkowego, w tym spółdzielcze prawo do garażu, hipoteki ustanowione na tych ograniczonych prawach rzeczowych, zgodnie z art. 45 ust. 1 i 2 USM, obciążają nieruchomości powstałe w wyniku zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu.

Wierzyciel, którego wierzytelność w dniu zawarcia umowy przeniesienia własności lokalu była zabezpieczona hipoteką na ograniczonym prawie rzeczowym, może dochodzić zaspokojenia z lokalu stanowiącego odrębną własność, powstałą w wyniku zawarcia tej umowy.

Do księgi wieczystej prowadzonej dla ograniczonego prawa rzeczowego stosuje się art. 241 ust. 2 ustawy z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece, który mówi iż w razie przekształcenia własnościowego spółdzielczego prawa do lokalu lub prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej w prawo odrębnej własności lokalu albo w prawo własności domu jednorodzinnego, księga wieczysta prowadzona dla ograniczonego prawa rzeczowego staje się księgą wieczystą dla nieruchomości, a wpisana w tej księdze hipoteka na ograniczonym prawie rzeczowym staje się hipoteką na nieruchomości.

Obowiązki członka spółdzielni posiadającego mieszkanie lokatorskie

Członek spółdzielni, któremu przysługuje lokatorskie pr. do lokalu, może wystąpić do spółdzielni o przekształcenie przysługującego jemu (małżonkom) prawa w pr. odrębnej własności lokalu.

Warunkiem przewłaszczenia będzie:

  1. złożenie pisemnego wniosku w tej sprawie;
  2. spłata przypadających na jego lokal zobowiązań spółdzielni związanych z budową (w tym części zadłużenia kredytowego wraz z odsetkami);
  3. spłata przypadającego na jego lokal uzupełnienia wkładu mieszkaniowego z tytułu modernizacji budynku;
  4. spłata przypadających na jego lokal zobowiązań spółdzielni z tytułu kredytów na remonty nieruchomości, w której znajduje się lokal;
  5. spłata zadłużenia z tytułu opłat związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni oraz z tytułu innych zobowiązań spółdzielni;
  6. wpłata różnicy pomiędzy wartością rynkową lokalu a zwaloryzowaną według aktualnej wartości rynkowej lokalu wartością wkładu mieszkaniowego wniesionego przez członka – wpływy z tego tytułu spółdzielnia przeznacza na uzupełnienie funduszu remontowego spółdzielni.

(Jeżeli spółdzielnia skorzystała z pomocy uzyskanej ze środków publicznych lub z innych środków, to różnica pomiędzy wartością rynkową lokalu a wartością zwaloryzowanego wkładu mieszkaniowego, podlega zmniejszeniu o 50% wartości pomocy uzyskanej przez spółdzielnię zwaloryzowanej proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu.)

Wysokość wkładu mieszkaniowego waloryzuje się proporcjonalnie do aktualnej wartości rynkowej lokalu.

Zmniejszenie płatności członka na pokrycie różnicy między wartością rynkową lokalu, a zwaloryzowaną wartością wkładu mieszkaniowego, o którym mowa wyżej, jest dochodem członka niepodlegającym opodatkowaniu podatkiem dochodowym od osób fizycznych

Przeniesienie własności lokalu następuje w drodze umowy zawartej miedzy spółdzielnią a członkiem w formie aktu notarialnego. Art. 12 ustawy powołanej w punkcie 1 w zakresie, w jakim pomija możliwość uregulowania w statucie korzystniejszych dla członków spółdzielni mieszkaniowej zasad rozliczeń z tytułu nabycia własności lokalu, jest niezgodny z art. 32 Konstytucji (równość wobec prawa).( wyrok TK z 2005-04-20 K 42/02)

Koszt określenia wartości rynkowej lokalu koniecznej do określenia wysokości dopłaty, wynagrodzenie notariusza za ogół czynności notarialnych dokonanych przy zawieraniu umowy, , koszty sądowe założenia i wpisu do księgi wieczystej obciążają członka spółdzielni.

Żądanie jednego z małżonków przeniesienia własności zajmowanego wspólnie (wspólnego) lokalu jest czynnością przekraczającą zakres zwykłego zarządu majątkiem wspólnym. Do dokonania takiej czynności potrzebna jest zgoda drugiego z małżonków. Prawo żądania przewłaszczenia przysługuje także obojgu byłym małżonkom po rozwodzie lub unieważnieniu małżeństwa albo jednemu z nich po śmierci drugiego.

W okresie 24 miesięcy od dnia złożenia pierwszego wniosku o wyodrębnienie własności lokalu w danej nieruchomości spółdzielnia mieszkaniowa, na podstawie uchwały zarządu spółdzielni sporządzonej w formie pisemnej pod rygorem nieważności określi przedmiot odrębnej własności wszystkich lokali mieszkalnych i lokali o innym przeznaczeniu w tej nieruchomości.

Uchwała powinna określać m. in.

  • wielkość udziałów we współwłasności nieruchomości wspólnej związanych z odrębną własnością każdego lokalu;
  • oznaczenie osób, którym zgodnie z przepisami ustawy przysługuje pr. żądania przeniesienia na nich własności poszczególnych lokali;
  • przypadający na każdy lokal stan zadłużenia z tytułu kredytów i pożyczek oraz uzupełnienia wkładów

Jeżeli przed upływem 24 miesięcy od dnia wejścia ustawy w życie (24.04.2001 r.) spółdzielnia nie podejmie powyższych czynności sąd na wniosek członka spółdzielni mieszkaniowej, któremu zgodnie z przepisami ustawy przysługuje, z zastrzeżeniem art. 36 (po nabyciu przez spółdzielnię mieszkaniową własności lub prawa użytkowania wieczystego działek budowlanych, na których wybudowano te budynki), pr. żądania przeniesienia na niego własności lokalu należącego przed tym dniem do spółdzielni, orzeknie o ustanowieniu odrębnej własności lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu.    

Spółdzielcze lokatorskie po rozwodzie

Zgodnie z ogólną regułą, wyrażoną w art. 9 ust. 5 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego może należeć bądź do jednej osoby bądź do małżonków.

Jeżeli lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego należy do obojga małżonków, ustanie małżeństwa wskutek rozwodu lub unieważnienia małżeństwa powoduje obowiązek podziału tego prawa. Po ustaniu małżeństwa, małżonkowie powinni w terminie jednego roku zawiadomić spółdzielnię, któremu z nich przypadło spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego albo przedstawić dowód wszczęcia postępowania sądowego o podział tego prawa. W przypadku, gdy prawo przypadło byłemu małżonkowi niebędącemu członkiem spółdzielni, umowa lub sądowy podział prawa jest skuteczne, o ile małżonek ten złoży deklarację członkowską w terminie trzech miesięcy od dnia, w którym przypadło mu spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu. Byłemu małżonkowi przysługuje roszczenie o przyjęcie w poczet członków spółdzielni.

Brak dokonania czynności opisanych powyżej (podział prawa albo zawiadomienie spółdzielni, złożenie deklaracji członkowskiej przez byłego małżonka niebędącego uprzednio członkiem spółdzielni) może skutkować czynnościami spółdzielni zmierzającymi do wygaśnięcia prawa. Zgodnie bowiem z art. 13 ust. 2 ustawy, jeżeli małżonkowie nie dokonają przedmiotowych czynności, spółdzielnia wyznaczy im w tym celu dodatkowy termin, nie krótszy niż 6 miesięcy, uprzedzając o skutkach, jakie może spowodować jego niezachowanie. Po bezskutecznym upływie tego terminu spółdzielnia może podjąć uchwałę o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu.

Prawomocna uchwała spółdzielni o wygaśnięciu spółdzielczego lokatorskiego prawa do mieszkania powoduje powstanie obowiązku opróżnienia lokalu w terminie określonym w statucie spółdzielni, nie krótszym jednak niż trzy miesiące. Należny osobom uprawnionym wkład mieszkaniowy, obliczony na dzień wygaśnięcia prawa, staje się wymagalny dopiero w chwili opróżnienia lokalu.

Jeżeli jednak spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego wygasło na skutek niedokonania przez byłych małżonków podziału prawa albo zaniechania złożenia deklaracji członkowskiej przez tego z nich, któremu przypadło to prawo po podziale, roszczenie o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu mieszkalnego przysługuje zamieszkałym razem z byłymi małżonkami lub jednym z nich: dzieciom i innym osobom bliskim.
Dla zachowania przysługujących roszczeń osoby te muszą w terminie jednego roku złożyć deklaracją członkowską i pisemne zapewnienie o gotowości zawarcia umowy o ustanowienie spółdzielczego lokatorskiego prawa do danego lokalu (w razie zgłoszenia się kilku uprawnionych rozstrzyga sąd w postępowaniu nieprocesowym a w przypadku upływu terminu wyznaczonego przez spółdzielnię na wystąpienie do sądu, wyboru dokonuje spółdzielnia). Wskazany roczny termin dla zachowania roszczeń został przewidziany w art. 15 ust. 4 Ustawy, nie mniej jednak korzystniejsze terminy statutowe wiążą spółdzielnię i osoby uprawnione.